建发金茂观宸 丰台新房天花板，开盘价格是关键

​​丰台项目现在进入了地狱模式。

仅统计南四环丰台部分的新房，就有9个，如果再加上朝阳南的小红门和十八里店，那么至少有十三四个新盘，而且是同一个价位的竞争。

南四环新宫板块的建发金茂观宸，上周末样板间正式开放，整个社区的园林景观以及精装品质和外立面造型给我留下了非常深的印象。

明显的供大于求，对于房企来说，降价保命是必须的，然而如果新房做不出新的价值点，那么再降价也没用，因为总会有项目比你降的更狠。

越是卷上加卷的区域，越是容易造出好项目。

作为新宫板块或者整个长安街以南目前关注度最高的产品，究竟价值几何？今天我将从拿地情况、项目概况、产品设计、地段配套、竞品分析以及购买建议方面给大家客观分析一下项目优劣。

一、拿地情况

建发金茂观宸地块的拿地过程较为曲折，该地块于2024年8月首次挂牌，因无人竞拍而流拍，同年10月调整规划后重新挂牌，土地面积缩减至3.04万㎡，容积率降至2.0，最终由福建裕诚房地产以24.35亿元底价竞得，楼面价约4万/㎡。随后，金茂通过股权合作加入开发，成立北京兆兴房地产作为项目主体。地块销售指导价定为8.3万元/㎡，定位为南四环新宫板块的高端改善住宅。

首次流拍可以理解，毕竟24年8月恰逢930政策的前一个月，市场已经极度低迷，开发商对于后市没有信心，不出手也是正常。但是10月份的北京楼市非常火热，居然还是底价拿地，个中缘由大概率不是开发商没信心，而是有一些不便明说的因素。

二、项目概况

建发金茂观宸占地3.04万㎡，总建面9.24万㎡，容积率2.0，绿地率30%，规划11栋6-18层洋房及小高层，总户数479户，主力户型为建面约110-165㎡的三居至四居。作为建发与金茂在京的首个合作项目，融合建发的新中式风格与金茂的豪宅基因，主打“风雅宋韵”设计理念。

销售指导价约8.3万/㎡，是当前新宫板块的价格天花板，高于同区域竞品森与天成和中海公元里，和之前的建发璟院指导价持平。

三、产品设计亮点

外立面：采用铝板、玻璃幕墙和局部石材，顶部挑檐设计体现宋代美学，单元门挑空达6米8。

园林布局：以宋画《千里江山图》为灵感，规划四进院落、8处水景及9座宋式亭台，打造低密生态社区。

建发金茂观宸是四进制归家礼序，当前北京改善主流的是二进制，最多三进制。

来看这个沙盘模型，拍摄技术有点差，大家体谅。

一进大门，观宸的大门延续了建发标志性的设计风格，大门整体长63米，高11米，三段式设计，包括屋顶，屋身和基座，气势磅礴。

主门上巨幅漆画《千里江山图》，大门两侧有两座麒麟镇守，还有百年迎客松点缀，景墙大面积采用奢石材料，影壁镶嵌整面来自马达加斯加的蓝翡翠奢石。

二进会所，观宸下庭沉院打造的会所面积有2000㎡左右，游泳池, 瑜伽馆，健身房，会客厅等功能一应俱全，另外利用架空层还大招了全龄书吧、书画空间等

（会所沙盘示意）

三进院落，观宸这次在园林景观上下了血本，除了60多种名贵的古木，院落还打造了两处大型的水系。

在园林里成本最高的就是水系了，包括后期维护的费用。都非常的高昂。在水系的小区也是二手房市场的一大卖点。

四进府门，观宸单元门两侧也是纯天然的奢石打造，入户大堂也融入了很多宋式美学。

会所与架空层：配备2000㎡下沉式会所（含恒温泳池、健身房），2号楼和4号楼楼栋有部分首层架空，增强公共活动空间。

户型创新方面，全系户型南向通面宽阳台设计，阳台算一半面积，飘窗全部赠送，北侧设备平台全赠送，无外置阳台。例如111㎡三居阳台面积达15㎡，165㎡四居阳台约23㎡，大大提升得房率。

除了最小的111㎡户型是三居两卫，其他户型皆是四居室，除了165㎡户型南向次卧是暗卫，其他皆为全明格局。就户型设计而言，和市面主流的产品设计基本差不多，其中116和136㎡边户次卧有朝东或者朝西向，实现270°三面采光。

装修方面，因为拿地价仅有4万，指导价8.3万，中间有足够的利润支撑开发商提升产品品质，所以都是用的博世、汉斯格雅、杜拉维特、奢石、智能马桶、AEG、3M等高品质精装以及用了复杂的工艺工法打造，足以见开发商非常的用心。

四、地段与配套分析

交通配套：项目距地铁新宫站（4号线/19号线）仅200米，可5站直达金融街、6站至丽泽商务区，交通也正是本项目最大的优势，当年卖建发璟院的时候，大部分购房人都是金融街的客群；

商业配套：紧邻万达广场（槐房店）和丰台大悦春风里，1公里内覆盖9大商业综合体；

生态资源：三面环抱海子公园、槐新公园及南苑湿地公园，3km内有众多公园，绿化覆盖率极高；

教育配套：这里需要重点说明一下，新宫板块的教育配套比较薄弱，没有优质的教育资源，所以对教育有较高要求的伙伴，可以不用考虑此项目了；

医疗配套：直线3km内包括北京博爱医院、天坛医院等三甲医院；

五、竞品对比

新宫板块目前在售的新房主要是森与天成和中海公元里，就产品品质而言，建发金茂观宸肯定是吊打其二，但是同样价格是最贵的。森与天成整体成交价格大概在7.19万左右（因为森与天成有南北向和东西向区分，东向向普遍低于7万，南北向的话，实际成交大概在7.3-8万左右），公元里成交价大概在6.29万左右。（上图是森宇天成，下图是中海公元里）。

新房竞品还有同属四环的总部基地的中建云境以及金隅西颂（待开盘），大瓦窑的中建和颂九里和京能西贤府，以及十八里店的金隅昆泰云筑一二三期、四期东序和中海朝阳one（待开盘），以及朝阳三环小红门板块的中海时光之境（待开盘），哪怕西红门东的橡树湾、玖玥府、元启三兄弟往上其实也可以搏一搏观宸。可以看出，南城四环的竞争激烈程度一点也不输五环，所以观宸在新房竞品方面，面临差不多13个项目的竞争，哎，想想都头大

建发金茂观宸，也是新宫唯一的外立面由四面是由于铝板打造的项目，楼栋整体造型也有满满的新中式风格，采用的是经典三段式建筑外立面风格，基座沉稳，中段璀璨，飞檐飘逸。

在户型上，前面的文章咱们已经说过，111㎡的三居起步，113/116㎡的四居，120㎡以下的四居，总价800万左右，性价比非常高了。

另外项目开放了136㎡的展示样板间

给我最大的震撼就是南向三个房间，包括主卧，次卧，客厅全都是落地窗。次卧搞落地窗这件事在北京还是比较少的。

（南向次卧是落地窗）

另外就是136㎡的这个餐厅跟客厅之间的空间是非常开阔的，尤其是餐厅。相对于其他项目明显大了不少，听现场销售小哥讲，足可以容纳10同时进餐也不会拥挤。

（餐厅和客厅）

111㎡户型，是观宸面积最小的户型，也是唯一的三居产品。

起步就是三面宽产品，调性拔的很高。

南向送了三块，北边送了一整块面积，得房率83%。

这户型最大亮点：

1、因为111㎡的A1户型全是边户，所以可以做成双明卫，整个户型可以有270°通风采光。除了一个单元，其余大部分房源卫生间视野没有遮挡

2、厨房不仅面积特别大，开窗面积也大，非常宽敞。不压抑、不局促，对喜欢下厨的人很友好。两三个人一起在厨房忙活，也完全能转的开身。

切记，111㎡有三个户型，优缺点与选房逻辑完全不同，大家切莫混为一谈。

113㎡，给做了成四居，功能性无敌，得房率91%。

而且四叶草布局，结构设计也占便宜，符合主流需求，二手房阶段预计表现优异。

虽然是中间户，但是全明户型。可惜碍于北向面宽不够，客卫和厨房换了位置，美中不足啊。

毕竟113㎡是四居，与111㎡三居相比，北向房间尺寸稍微小了一点。真的是各有利弊，如果您不知道两者如何抉择，一定要找一休，我和团队在这一问题上掰扯了20分钟，优缺点都帮你想到了，倾囊相授。

116㎡四居，其实就是113㎡的边户。俩户型都是同一栋楼，梯户比和公区标准完全一样。

边户和中间户户型的南侧结构几乎完全一样，尤其是面宽尺寸。但是边户的俩卫生间放在了一起，厨房也朝北了，视野和通风提升了很多。而且北向的一间卧室改为向东或者向西开窗，房间能有阳光直射，冬天更暖和。

一句话：如果预算够，尽量选116四居。毕竟这是改善盘，人群决定了不同户型未来的流通差异。

但估计不仅仅是差3㎡的购房款，116㎡的单价按说也会高一些。

高能四叶草——建面约116㎡是为主打实用的首改客群准备的。

在总面积较为紧凑的房子里居住，必备生活用品只增不减，而且还需要部分观感性大于实用性的物件来保障生活品质。所以对于多数首改客群而言，空间的增强是第一要义。

建发金茂·观宸建面约116㎡的户型，抓住了这一点。

整个户型在重点考量了空间、功能等方面后，本着不浪费一寸面积的原则，做出了经典的四叶草布局。

整个南向面宽做到了约10.1米（轴线尺寸），其中客厅约3.7米（轴线尺寸）。通过餐客一体的设计后，空间视觉效果更大。整个空间纵深有约8.45米（轴线尺寸），餐客厅面积算下来超30㎡。

这30㎡，既能保障足够的采光和舒适度，其实还是一个巨大的收纳场所。只要安排得当，餐客墙面都是储物的最佳场所。非常难得的是观宸此次为大部分户型都做了巨量收纳体系，玄关柜、餐边柜、橱柜、家政柜、卫浴镜柜等通通安排！

四叶草户型最棒的就是卧室设计，数量够且分割而居，互不打扰。不过市面上不少四叶草户型存在刻意弱化次卧而过分重视主卧的现象。

但在建发金茂·观宸这里完全不会！

对于首改客群，居住人口的增多也是其改善的一大因素。所以更需要的是在保障主卧的同时做到均衡。

在建面约116㎡户型中，主卧面宽约3.4米（轴线尺寸），整个空间小20㎡，能够满足首改需求，即便是想放置梳妆台甚至是小型衣帽间都可大胆尝试。而且主卧带有转角阳台，舒适度也大大提升。每个卧室都在10㎡左右，采光通风和功能性都兼具。

136㎡四居，绝对是建发观宸最有亮点和突破的户型，得房率89.5%。

四个卧室，没有一个朝北开窗，太稀奇了。

朝西的一间次卧，赠送了一大圈飘窗，往外拓了一大块，而且有转角，相当于是半个南向卧室。

一般来说，放在这个位置的房间大多都是透明推拉门，很难用于卧室，以书房更为常见。但观宸136㎡解决了这个问题，入户门和房间门并没有正对着，而且用实墙替代了玻璃门，虽然降低了一点点采光，但确实更实用。

全明户型，通风采光都很不错。南向面宽尺寸提升明显，尤其是客厅，比116㎡提升了足足1米。

如果是我买了这个户型，我可能会把客卫洗手池旁边的非承重墙进行一些优化处理，要不然那块多少有点挤。

这户型还有中间户产品，132㎡。设计思路更为传统，与136㎡理念区别较大。

阔境观景——建面约136㎡户型是为更追求居住体验感的客群准备的。

对于一个户型，要将居住体验感做到极致，无非就一个字：大。

要让有限的空间显得大！

建发金茂·观宸建面约136㎡户型做到的就是：四环同面积段面宽较大，餐厅较大，储物空间大，卧室全采光显大！

客厅面宽约4.7米（轴线尺寸），真正做到了超大客厅面宽。要知道，市面上同等面积段的户型客厅面宽一般在4.2米左右，而若要达到4.7米（轴线尺寸），常规建面则需要做到150㎡左右。

加上餐客一体且等宽，其餐客厅面积更是接近40㎡，足以放置8-10人的大圆桌，功能性超高，采光度更高。

占据人生三分之一时间的卧室绝对要大，才能更舒适！

环幕式观景是建面约136㎡最大的心动点。全屋无北向卧室，四个卧室都有朝南或边窗的景观，空间延伸度高，可作为自己的秘密花园。

南向主卧空间尺度感更强。约3.6米（轴线尺寸）面宽，建面约20多平米的套间设计，加上约270°观景，在同面积段户型可以说是非常少的。

此外，建面约136㎡户型中所有卫生间均为明卫的全明格局，更能保证生活感受和空气清新；餐边柜收纳空间达到了约3m³以上，这个空间相当于一个中型面包车的容量，约50个折叠收纳箱；家政储藏柜的容量也有约2.3 m³，足够兼容洗衣机/清洁工具/宠物用品三套系统；鞋柜足以摆放几十双鞋...... （常规使用预测）

单拿出一个，都是能引领市面上同面积段户型的亮点。

与户型同等重要的是精装。

在市场遍地精装日趋雷同的常态下，建发金茂·观宸不仅保证了好，而且还做到了优！

劳斯莱斯和宾利等豪车用料的天然影木材质被建发金茂·观宸用在了室内多个柜体和硬包上。

这是多么奢侈！

瞭望君了解到，影木是生长在海拔较高的林区，常年有不同的风向，从而生长出不同的纹理，天然影木资源珍贵！

为了将质感拉满，客厅空间地面都是大规格岩板或奢石通铺，电视背景墙用的是全系奢石。造型也很有设计感，通过弧形转折面结合金属线条黄金比例的穿插，进一步提升空间档次感。

建面约150㎡及以上的户型更绝！

即便是玄关，也用意大利进口的白金沙天然奢石作背景，从入户就让人感觉到金钱的气息！

餐客空间延续了奢石风格，电视墙是意大利进口白金沙奢石，客餐厅地面通铺到厨房的是从巴西进口的静雅棕奢石。据介绍，这个石材甚至是很多15万+的项目才会用到的，满满都是建发金茂·观宸的诚意啊！

更复杂的是工艺！需要在工厂拼出整体形状后编号，运抵施工现场再进行铺贴，而且需要手工艺极强的师傅才能进行完美铺贴。

此次的精装品牌也堪称奢配，如橱柜是用的博洛尼（或同档次品牌），厨电配置也全部为德国AEG品牌（或同档次品牌）。主卫也是选用的杜拉维特（或同档次品牌）的智能马桶；恒温花洒以及龙头五金使用的是汉斯格雅（或同档次品牌）；淋浴间地面采用天然石材等。

看完样板间，瞭望君最大的感慨就是：这样的产品真的没有辜负购房人对“好房子”的等待！

150㎡，四室两厅三卫，得房率91.8%

观宸第一个特别扁平的户型出现了，南向面宽自然更加牛逼，13.3米。不太在乎进深，喜欢大面宽的朋友肯定会爱死这户型了，比如我。

入户玄关，有里有面啊。深U型厨房，8窗全明。客厅两处背景墙的尺寸都特别给力，连续性特别好。

看房看细节，一休认为最难得可贵之处，是这四个卧室的隐私性都非常好。

主卧套房的门不是在客厅开门，而是朝北，且和对面卧室门错开了，细节满分。最关键的是，如果不需要四个房间都是卧室，完全可以把主卧对面这卧室改成书房，甚至改一个超级奢侈的衣帽间或者超大套房，毕竟那间房并不在客卫动线上，不影响其他房间。总之，主卧套房和对面这次卧之间，有足够可玩空间，而且能保证超高的私密性。

再就是北向正中间的这间次卧，依然延续了实墙的设计，而且卫生间就在旁边，考虑到南向两个套房都有卫生间以及动线关系，那这个卫生间基本也算独享。缺点方面，这间卧室确实一定程度上影响了南北对流通透性，但我个人完全能接受，以我现在住的新房产品为例，高楼层对流太强也不见得是啥好事，风太大了，不敢全打开，内倒居多。所以，对我来说，不是缺点，我更看重实用与适合。

一句结论：非四叶草大四居中，观宸这150㎡确实极为优质。

165㎡，四面宽朝南，92%得房率。

餐厨客一体化设计，而且是观宸中唯一有专属餐厅区域的户型。有利就有弊，这也就意味着餐厨客区域的进深更深一点，要不然空间根本实现不了。

亮点是主卧套房南北通透，自成一体。

这户型思路有点偏动静分离，看个人喜好吧。

更高需求的客群看向环幕套房建面约165㎡！

相较于常规户型，建发金茂·观宸建面约165㎡户型更加开阔的尺寸感是其首要亮点，是把每个空间尺度和储物空间都尽可能充分利用到位。

瞭望君看过了，目前在北京同面积段，它是比较少见的做到了双通透（客餐厅、厨房，主卧），南向四面宽，四居三卫的户型。

从入户门开始，设计了双玄关。整个布局更加合理，户外玄关保证了私密性，室内玄关区域设有储藏间，方便存放鞋子、雨具等日常用品，实用空间充足。

进门后就是通透的餐客一体空间。

1:0.8的面宽进深比让室内空间更好利用。客厅面宽做到了约5.3米（轴线尺寸），整个餐客厨LDK一体化空间面积实现了近70㎡的超大尺度，打造出了娱乐互动第一空间，符合中国人阖家欢乐的人居理念。

厨房空间也很大，约6.5米的长操作台面让烹饪成为享受，必须要提一下这个空间的收纳，厨房还设置了一个步入式收纳柜，有着巨量容纳。整个餐边柜收纳空间也非常多，销售举了个很有画面的概念：如果全部摆放红酒的话可能可以同时放下几百瓶！

大开间主卧套间，单独主卧面宽达到约3.8米（轴线尺寸），这个空间是很多内城项目两百多平米户型可能都无法做到的，而且还是环幕观景、奢华独卫。收纳方面，单独预留了两处可以做衣柜的空间。

并且充分考虑到了家中有小月龄宝宝的需求，于是设计了单独的南向次卧与主卧相邻。而且，南向次主卧也是套间设计，完全符合家中老人对采光舒适度的高要求。北向次卧的面积也将近约12 ㎡，完全保障居住感受。

 

不仅如此，作为新宫曾经的两个改善天花板产品，泰禾金府大院和中粮天恒天悦壹号，18-19年的时候可是卖8万以上的价格，还是毛坯交付。而现在二手房报价已经来到6万出头，注意这还是报价，加上中介费税费之类，实际成交基本约等于挂牌价。

观宸作为两年后的期房，持有的成本会更加高一些，一方面是价格因素，另一方面就是保值的因素，所以如果观宸定价过高，仔细核算一下，它就不是那个最优解了。

六、购买建议

从沙盘图可以看出，观宸楼间距是比较小的，中间四栋围合式排布的4/5/6/7四栋楼，总高17/18层，对于中低楼层采光一定是有较大的影响，这点在选房的时候要重点注意。

另外据销售介绍，4/5号楼作为大户型楼王位置，预计价格应该在8.5万左右，次楼王位置的6/7号楼，以及在8.3万左右，北侧的1/2/3三栋楼预计在8-8.3万左右，南侧的8/9/10/11四栋楼，价格预计在8万以下。

至于这个价格，个人认为还是偏高的，不能说为了不背刺之前建发璟院的业主就挺着卖高价，而是更应该遵循市场行情随行就市卖个实在价，毕竟新房十多个竞品项目可是虎视眈眈，周边二手房还有更高的性价比，且还不用等周期。

观宸的潜在客群主要是分为以下两大类，一种是改善型家庭，他们追求高品质社区环境以及高品质的居住舒适度，偏好新中式风格；另外一种就是通勤需求强，在金融街、丽泽等商圈工作的群体，依赖4/19号线地铁出行。

总结

建发金茂观宸以宋韵设计、TOD交通为核心卖点，填补了南四环高端改善市场的空白。但高单价和激烈竞争使其更适合自住改善型买家，投资需谨慎评估长期价值以及对于学区有较高要求的购房人请绕道。